Stormens effekter på fastighetspriserna

Innan stormen så låg skogsfastighetspriserna på topp i södra Sverige. Snittpriset i Götaland var ca 300 kr/m3sk och priser på strax över 350 kr/m3sk var ingen ovanlighet.
Den höga i prisnivån södra Sverige var en följd av framför allt tre faktorer.
•• Upplevelsefaktorn. Skog har varit ”inne” som investering för skogens upplevelsevärden.
•• Virkesprisfaktorn. Rotpostpriserna har varit höga och möjliggjort en större direktfinansiering av köpet genom avverkning.
•• Utbudsfaktorn. Utbudet har varit lågt, delvis beroende på inlåsningseffekter ur skattesynpunkt i samband med generationsskiften.

•• Upplevelsefaktorn. Som ett extremexempel på upplevelsefaktorn kan vi snegla på vårt grannland Danmark. Där är nu skogsmarkspriserna två till tre gånger högre än i Sverige (upp till 120 000 kr/ ha). Dansken ser skogen som en statussymbol och är beredd att betala ett kraftigt överpris för att komma över denna underskottsvara. Avkastningen kommer i andra hand och vi ser precis samma utveckling i Sverige även om vi inte nått dessa nivåer. En typisk ”upplevelseköpare” i södra Sverige är en företagsledare, ofta i ett ägarlett företag som vill investera i något långsiktigt. En trygg placering att föra över till barnen. En investering som ger skönhets- och upplevelsevärden i jakt och umgänge med familjen.
Här finns det nog risk för en attitydförändring. Stormen har slagit hål på några av dessa bilder och intresset för skog kommer säkert att påverkas hos ett antal i denna, för prisutvecklingen, så viktiga köparkategori.

•• Virkesprisfaktorn. Virkespriserna har fallit kraftigt och alla resurser koncentreras nu på det stormfällda virket, vilket gör att det blir omöjligt att direktfinansiera ett fastighetsköp med avverkning. Detta gäller inte bara i det drabbade området utan sannolikt i en stor del av landet. Även denna faktor borde ge en prispress på fastighetsmarknaden under en period. Efter ett par år kommer däremot överutbud på virkesmarknaden att vändas till brist på framför allt timmer i Götaland. Detta talar för ett återkommande och kanske än större ekonomiskt intresse för skogen och skogsmarken framåt.

•• Utbudsfaktorn. Istället för ökat fastighetsutbud på grund av att arvs- och gåvoskatten slopats blir det sannolikt nu en andhämtningspaus med viss stiltje på marknaden under de närmaste två åren. De som kan vänta med sin försäljning kommer att avvakta. Ett undantag är möjligtvis de som helt enkelt tappat sugen efter stormen och bara vill bli av med fastigheten och problemen.

En sammanfattning av ovanstående filosofier ger en direkt dämpning av fastighetspriserna i hela landet under det närmaste året. På samma gång kommer vi att se ett exceptionellt lågt utbud. På lite längre sikt kommer såväl priser som utbud att återhämta sig. Vi kommer ändå att känna av stormens effekter i fastighetspriserna under några år. Eftersom södra Götaland kommer att uppleva en bristsituation på virke efter drygt två år är det framför allt där som fastighetsköparna har möjlighet till goda affärer den närmaste tiden. Det är dock endast köpare med en solid ekonomi som gör sig besvär. Här gäller det att kunna finansiera köpet utan någon avverkning under åtminstone två år. För dig som istället funderar på att sälja rekommenderar jag lite is i magen innan vi vet vart utvecklingen tar vägen.

Text: Johan Freij