Ska jag köpa gården till underpris?

När fastighetsaffärer sker mellan släktingar är det viktigt att veta om förvärvet skall betraktas som köp eller gåva. Inkomstskattemässigt blir det nämligen stora skillnader mellan de olika alternativen, för både den som överlåter och den som förvärvar.
Om det finns en gåvoavsikt, vilket förutsätts släktingar emellan, går det en kniv-skarp gräns vid det gällande taxeringsvärdet för vad som räknas som köp eller gåva.

Om vederlaget (betalningen) är lika med eller större än taxeringsvärdet är förvärvet ett köp. För säljaren blir då köpeskillingen skattepliktig och har gården ägts under lång tid blir skatten ofta ungefär 25% av försäljningsbeloppet. Köparen får i gengäld tillgodoräkna sig nya anskaffningsvärden på gården. Det ger exempelvis rätt att yrka skogsavdrag på inkomster från skogen och det skapar bra underlag för räntefördelning, då näringsinkomster kan skattas fram i kapital med 30 % skatt.

Om vederlaget istället är lägre än taxeringsvärdet, om så bara med en krona, är hela förvärvet att betrakta som en gåva. För givaren blir då erhållet vederlag helt skattefritt eftersom det räknas som en motprestation i anslutning till gåvan. Gåvotagaren får därmed inte tillgodoräkna sig något nytt anskaffningsvärde för sitt vederlag, utan övertar istället givarens skattemässiga situation avseende fastigheten. Och den kan ofta bli ganska ofördelaktig. Sannolikt finns inga skogsavdrag kvar att yrka och möjligheterna till räntefördelning blir troligen begränsade eller inga alls.
För den som förvärvar och som också skall betala ett betydande vederlag är således de skattemässiga förutsättningarna generellt sett bättre vid köp än vid gåva.

Taxeringsvärdet på gården är 4,5 Mkr och enligt fastighetstaxeringen skall det utgöra cirka 75 % av marknadsvärdet. Grovt uppskattat indikerar det ett marknadsvärde om knappt 6 Mkr för gården. Du har blivit erbjuden att få ”köpa” den för 3,5 Mkr, vilket får betraktas som ett generöst erbjudande.

Din släkting vill ha 3,5 Mkr, vilket är lägre än taxeringsvärdet och förvärvet anses då vara en gåva med motprestation. Betalningen blir helt skattefri för släktingen och du får därmed ingen ”nytta” av de pengar som betalats, utan övertar de skattemässiga förutsättningar som givaren har på gården. Inga skogsavdrag och ingen möjlighet att kunna räntefördela skogsinkomster kan då bli dina ”något kärva” förutsättningar för de kommande årens ägande.

Möjligheterna till skogskontoinsättning finns naturligtvis och så länge intäkter och kostnader på ett rimligt sätt balanserar i verksamheten uppkommer inga större skattebekymmer. Problemet uppstår istället om du vill skatta fram inkomster från skogen, vilka då marginalbeskattas till kanske 61%.
Eventuellt finns möjligheter att förbättra de ekonomiska förutsättningar att driva gården. Din släkting kanske har ett betydande räntefördelningsbelopp i deklarationen som sparats under många år. Ett sådant belopp får övertas från givaren i anslutning till fastighetsgåvan och kan därmed bidra till en avsevärt förbättrad situation.

Väljer du alternativet köp hamnar troligen köpeskillingen på cirka 4,7 Mkr om din släkting alltjämnt vill ha kvar cirka 3,5 Mkr efter skatt. I deklarationen får du då visserligen bättre skattemässiga förut-sättningar, men det ekonomiska läget kan bli mer ansträngt på grund av ökad skuldsättning och högre kostnader för finansieringen. Det utgår då också 71 325 kr i stämpelskatt och expeditionsavgift på din lagfartsansökan att jämföra med 825 kr i gåvoalternativet.

Sammantaget tycker jag därför att gåva av fastigheten med den föreslagna motprestationen 3,5 Mkr är den bästa lösningen, trots de skattemässiga nackdelar som kan uppstå i den kommande förvaltningen.

Jens Agensjö
Rådgivare och mäklare, Areal