Sälja gården?

Först och främst
Bestäm dig om du verkligen vill sälja! Diskutera med dina nära och kära. Kontakta en mäklare och skaffa dig en bra bild av affären innan du slår till. Undvik att testa marknaden. Det förekommer, men kan innebära att det blir svårare att sälja när det verkligen är skarpt läge.

Välj rätt mäklare
Begär in offerter, träffa många olika mäklare och diskutera försäljningen. Hur kommer det att gå till? Hur ser tidsplanen ut? Hur marknadsförs och värderas gården? Ska gården säljas underhand eller marknadsföras brett? Vilka tilläggstjänster kan de erbjuda? Låt pris, dina behov, referenser och magkänsla styra valet. Kolla för säkerhets skull upp att mäklaren är auktoriserad. Gå in på www.fastighetsmaklarnamnden.se.

Värdera alltid
Rätt värde minskar risken för slitsamma arvstvister om släktingar ska lösas ut. Och det ger lättare rätt pris vid en försäljning. Glöm inte affektionsvärden — jakt, fiske, vackert läge eller närheten till storstaden kan vara värt mer än avkastningsvärdet från jord och skog. Fastigheter värderas ofta med den så kallade ”ortprismetoden” där priset bygger på liknande, tidigare försäljningar i samma område. Ta alltid hjälp av en oberoende värderingsman om inventarier och djur ingår i försäljningen.

Tänk på skatten
Arv, gåva eller köp? Vid en generationsväxling är det ofta de skattemässiga effekterna som avgör valet. Arv och gåva är alltid förmånligast vid överlåtelsen — men de kan ge negativa skatteeffekter längre fram för den som ska ta över gården. Se alltid till att din mäklare har rätt kompetens eller vänd dig till en separat redovisningsbyrå. Skatteeffekterna är lika viktiga, även vid en ren försäljning.

Satsa på bra prospekt
Annonser på internet, i papperstidningar, regional annonsering — eller finns det till och med köpare i andra länder? Marknadsföringen varierar från fall till fall. Men se alltid till att det finns ett bra prospekt — en attraktiv presentation av gården är alltid värdefull. Be att få se några exempel innan du väljer mäklare. Prospektet ska innehålla information om gården och om hur försäljningen kommer att gå till. Kartor, bilder och information ger köparen rätt bild av hela fastigheten.

Formulera priset rätt
Begreppet ”Prisidé” anger ett ungefärligt, förväntat värde och ”lägsta pris” anger vad du är beredd att sälja för. Erbjud inte fast pris om du inte är villig att sälja till det priset. ”Prisidé” och ”Lägsta pris” leder ofta till budgivning om det finns flera köpare. Det blir allt vanligare med öppen budgivning där köparna får reda på varandras bud och kan bjuda över varandra. Alternativet är sluten budgivning där varje köpare lämnar ett bud och det högsta budet får köpa gården. Det är alltid du som säljare som bestämmer vem som får köpa, oavsett pris. Och du är inte bunden till något förrän kontraktet är underskrivet.

Ta fram rätt handlingar
Ta alltid fram en bra karta över gården. Fastighetsdata, som pantbrev, ägare, taxeringsuppgifter och servitut är några andra exempel på information som köparen måste få. Din mäklare ska veta vilken information som behövs. På skogsfastigheter är en uppdaterad skogsbruksplan nästan ett måste. Glöm inte att upplysa köparen om alla nyttjanderätter — till exempel arrenden, samfällda vägar, jakt och fiske. Och kom ihåg muntliga överenskommelser. Hur ska köparen annars veta att din granne får ha båten vid din brygga?

Besiktning kan höja värdet
I annat fall är man ansvarig för dolda fel i fastigheten i upp till tio år efter försäljningen. Det är vanligt att säljare friskriver sig i kontraktet, men räkna med att det kan leda till ett lägre pris. Du har ingen laglig upplysningsplikt som säljare men det ligger i ditt intresse att informera om fel och brister. Det skapar trovärdighet och du slipper förhoppningsvis otrevliga skadeståndskrav i framtiden. Fel som du upplyst köparen om är inte dolda. Däremot vilar det ett stort ansvar på köparen att fullgöra sin undersökningsplikt.

Glöm inte gårdens själ
Det kanske finns ett gårdsarkiv eller en spännande historia om gården. Gamla kartor och tingsprotokoll skapar känsla och ger mervärden. Vid en försäljning är det dessutom kanske din sista möjlighet att se till att historierna kring gården förs vidare. Låt dem inte glömmas bort.

Text: Erik Viklund erik@skogen.se