Så maxar du fastighetsvärdet

Aktiv fastighetsförädling kan ge ökade intäkter på både kort och lång sikt. Sätten att utveckla och förädla en skogsfastighet är många. Första steget är att markägaren funderar på vad hon eller han vill med fastigheten: Bättre avkastning, friluftsliv, viltvård eller kanske jakt och fiske?

Ulf Möller– Det finns inga färdiga svar på hur man ska förädla sin fastighet, utan det beror helt och hållet på vilka målsättningar och förutsättningar du har som markägare. För den intresserade är möjligheterna stora att höja värdet och förbättra avkastningen, säger Ulf Möller som är segmentsansvarig för skog och lantbruk på Swedbank och Sparbankerna.
– Många vill ha en traditionell skogsfastighet och är inte intresserade av exempelvis exploatering eller att skapa bättre förutsättningar för viltet. Andra är mer offensiva och jobbar aktivt med fastighetsförädling. Att öka värdet på en skogsfastighet är ofta ett långsiktigt jobb.

Enligt Ulf Möller har det de senaste åren blivit populärt att anlägga våtmarker, ett bra sätt att förädla fastigheten. För att utnyttja det vatten som redan finns på markerna kan ägaren lyfta fram det genom röjning. Många anlägger nya våtmarker genom uppdämning som ger en mer naturlig flora och fauna än grävda vatten.
– Att skapa våtmarker är en bra viltåtgärd samtidigt som det är vackert och ger ett mer variationsrikt landskap. Överlag är åtgärder som främjar utsikten bra för det långsiktiga värdet för fastigheter där det finns boende.

Viltvård är en av flera tänkbara åtgärder som kan bidra till att höja värdet på en skogsfastighet. Här en saltsten för älgar.
Foto: Ulla Sundin Beck/ SKOGENbildEn viktig del i fastighetsförädling är att förutom skogen även sköta vägar och byggnader. Det har stor påverkan på värdet och priset vid en eventuell försäljning.
– En förutsättning för god ekonomi är att det finns bra skogsbilvägar och bra till­gänglighet för att arbetet ska fungera på fastigheten. Det är viktigt att regelbundet sköta vägunderhållet och då även röja dikesrenarna. Sedan bör givetvis skogen hållas efter genom skogsvård och avverkningar, säger Ulf Möller. 
Genom viltvård och foderskapande åt­gärder kan det bli mycket bättre jakt på markerna och betesskadorna på ungskogar minskar.
– Om viltboniteten förbättras och man får fram en bra viltstam kan man ta ut högre arrende och få bättre avkastning. Även den egna jakten blir bättre. Viltvatten och viltåkrar skapar också en mycket trevlig miljö som brukar bidra till att höja värdet på fastigheten, säger Ulf Möller.

Ett sätt att skapa värden på kort sikt är exploatering genom avstyckning av tomter. Det är främst aktuellt på ­fastigheter som ligger nära stor­städer med stark befolkningstillväxt. Kalkylerna kan bli mycket intressanta för köpare eller säljare av en fastighet med den typen av potential. 
– Men tänk noga igenom vilka effekter åtgärderna kan få innan beslut tas om exploatering. 
Det finns en risk att fastigheten styckas sönder så att framtida värden går förlorade genom att en splittrad fastighet skapas, med avstyckade hus eller om­råden som minskar inflytandet, varnar Ulf Möller.

Ett mer långsiktigt alternativ är vindkraft som tidigare varit populärt, men som nu är mindre hett på grund av energiprisernas utveckling. 
– Eftersom trenden kan vända kan vindkraft vara en utmärkt investering för den tålmodige. En grundförutsättning är dock att fastigheten har ett bra vindläge. Man måste också se till att man får ett bra avtal med en exploatör. I dag gör betydligt färre markägare egna investeringar i vindkraft. Det vanligaste är att utnyttja vindkraftpotentialen via arrendeavtal, konstaterar Ulf Möller.

SKOGEN 12/2017