Köpläge? Råd till blivande fastighetsägare

Under hösten har Areal och Landshypotek rest Sverige runt med turnén ”Köpa gård”. Här är deras råd till blivande ägare.

Tänk efter först
Du köper inte bara ett boende, utan ett helt företag och livsstil. Varje gård skattas som näringsfastighet och du kommer automatiskt att bli företagare med alla för- och nackdelar som det innebär. Vill du det här?

Vilken typ av gård?
Det omsätts få fastigheter och långt ifrån alla är högproduktiva och vackra. Bestäm vad du är ute efter så blir det lättare att slå till när drömgården dyker upp. Vill du ha jord- och/ eller skogsfastighet, kanske bara ett drömboende, hästgård eller en obebyggd fastighet? När det väl är visning går det ofta snabbt med försäljningen.

Var vill du bo?
Du kanske har en väldigt tydlig uppfattning. Men det kan löna sig att titta strax utanför drömbyn. Priserna kan variera mycket inom ett litet område.

Hur mycket vill du betala?
Visst är ränta och tillgång till eget kapital viktigt. Men viktigast är driftskalkylen för gården. En liten gård behöver inte vara billigare att äga än en större. Se bortom skrotet och kolla möjligheter och omöjligheter. Tänk på att välordnade gårdar många gånger har lite bättre förutsättningar över hela linjen.

Känn efter med hjärtat
Det måste kännas rätt. Du ska kunna lära dig älska din gård. De allra flesta vet vad hjärtat söker, men det innebär att du kanske måste leta i flera år. Låt det inte gå för fort. Men när du väl hittar din gård måste du kanske vara beredd att slå till snabbt.

Titta bakom ytan på bostaden
Visst är det trevligt med fint kakel i badrummet. Men glöm inte bort att kolla tak, fönster, uppvärmning, vatten, avlopp och grund. Kostsamt och tidskrävande att åtgärda om det inte fungerar som det ska. Är bostäderna uthyrda eller disponerar du dem direkt efter köpet? Vem hyr idag? Tänk på att privatpersoners besittningsskydd är starkt och att det kan bli svårt att bli av med dem.

Fungerar ekonomibyggnaderna?
Många gårdar är äldre och det är inte säkert att ekonomibyggnaderna fungerar i ett modernt lantbruk. Men ska du bedriva ett hobby-lantbruk kanske det bara är charmigt och ger karaktär åt gården.

Hur produktiv är jordbruksmarken?
Det framgår inte alltid av prospekten, men det finns oftast markkartor som ger dig en bild av brukningskostnader och framtida skördar. Se upp för täckdiken och dikningsföretag. Två slamkrypare som kan kosta stora pengar. Hur är arrondering, fördelningen av bete och åker samt vilka arrendeavtal är knutna till gården? Tänk på att gårdsarrenden alltid är femåriga och har starkt besittningsskydd.

Glöm inte stödrätterna
Ibland ingår de, ibland inte. Visst finns det en börshandel så att du kan komplettera med nya i efterhand. Men det är tråkigt att behöva betala extra för något du trodde ingick i köpet.

Spring i skogen
Hur stort är virkesförrådet och vad är det för bonitet? Tänk på att priserna drar mot mitten — fastigheter med hög bonitet blir ofta billigare än de borde vara. Magra fastigheter blir ofta dyrare. Skogsbruksplanen är ett bra sätt att få överblick, men den ger inte hela sanningen. Var extra uppmärksam om det saknas en färsk plan. Håll koll på åldersfördelningen. När kommer intäkterna och när kommer kostnaderna? Mycket slutavverkning ger snabba intäkter, mycket ungskog ger snabba utgifter.

Jakt och fiske
Jakt och fiske har blivit en viktig del vid fastighetsköpen och kan ställa till mycket osämja i bygden. Det är bäst att reda ut det i förväg. Är det utarrenderat? Är fisket samfällt eller inte? Ingår jaktmarken i ett viltvårdsområde eller har du egen jakt? Hur är grannsämjan?

Lär dig snacket
Fastighetsbeteckning, nyttjanderätt, servitut, samfällighet, allmänning, förvärvstillstånd, pantförskrivning, kommunalt förköp och taxeringsvärde. Självklarheter för de som kan skog- och jordbruk. Men ren mumbojumbo för den som inte är insatt.

Buda och vinn
Säljaren bestämmer alltid vem som ska köpa, oavsett om någon annan vill betala mer. Öppen budgivning innebär att du får se buden, men inte vem som har lagt dem. Tänk på att inget är klart innan det är skrivet. Du är inte ens bunden av bud när du köper fast egendom. Köparens undersökningsplikt är väldigt stark. Bli inte förvånad om säljaren vill att du friskriver honom eller henne från fel i fastigheten. Det är ganska vanligt. Friskrivningen faller givetvis om säljaren har uppgett direkta felaktigheter.

Avslutningsvis
Det är nog fler som har ångrat att de inte har köpt, än de som har köpt.

Text: Erik Viklund erik@skogen.se