Gör en bra fastighetsaffär – 18 GODA råd

— Att köpa skog kan vara den största affären i livet, konstaterade Johan Freij, skogsansvarig på Danske Bank under en exkursion med bankens kunder. Möjligheten till exklusivt boende, jakträttigheter, gynnsamma skatteregler och den unika känslan av att vara skogsägare värderas högt av många. Men med högre pris minskar marginalerna för att göra fel.
Oavsett om du har tänkt att bli skogsägare för första gången eller om du tänker utöka den skog du redan har så finns det många fällor att trampa i.
Under exkursionen fick deltagarna goda råd i hur man gör en bra skogsaffär. Tidningen SKOGEN var med och kan ge dig de bästa tipsen från Danske Bank.

1. Kontrollera skogsbruksplanen
Normal sett är virkesvolymerna i skogsbruksplanerna underskattade. Har du tur är det ingen annan som har upptäckt det och då kan du göra en kanonaffär. Men kolla för säkerhets skull. Volymavvikelserna kan vara stora i enskilda bestånd. Har du otur så är volymen i ett eller flera slutavverkningsbestånd överskattade och då kan det bli en dyr affär. Kontrollera därför i första hand virkesrika bestånd som snart ska slutavverkas. Anlita någon eller gå ut själv med klave och volymtabell.

2. Räkna på avkastningen
Tidigare har fastighetsmarknaden i stort sett följt prisutvecklingen på virke. Men de senaste åren har fastighetspriserna ökat medan virkespriserna har legat stilla. Ordet bubbla är kanske väl starkt men det löddrar i alla fall om enskilda affärer. Var vaksam, prisspridningen är stor. Om du inte har räknat på affären är risken stor att du låter det dra iväg.
Men kom ihåg att du många gånger kan slänga avkastningsvärderingen i papperskorgen om du vill köpa en fastighet nära större orter där många är på jakt efter ett exklusivt boende.

3. Bestäm målet med fastighetsförvärvet
Målet med verksamheten styr vad du är beredd att investera. Har du råd och tänker du köpa en fastighet bara för att kunna jaga och njuta av känslan av att vara skogsägare? Slå då till om du har råd när du har hittat drömfastigheten. Har du däremot höga avkastningskrav måste du se till att priset inte drar iväg.

4. Använd rätt prisstatistik
Prisstatistik är bra information för att skaffa sig en känsla för det ungefärliga marknadsvärdet på skogsfastigheter. Men se till att du vet vad statistiken avser.
LRF Konsults prisstatistik bygger på faktiska affärer till skillnad från Lantmäteriets statistik som bygger på intervjuer av fastighetsmäklare.

5. Fina fastigheter är ofta billigare än dåliga
Marknadspriserna har en tendens att sträva mot ett medelvärde. Därför övervärderas ofta fastigheter med till exempel dåligt vägnät, låg virkeskvalitet, mycket blöta marker eller andra fördyrande omständigheter. Fastigheter med goda förhållanden brukar istället inte nå upp till sitt fulla värde.
Har du tur är det bara du som upptäcker att det finns dolda värden. Då kan du göra en kanonaffär trots att det kanske ser ut som om du har betalat för mycket.

6. Se helheten
Försök se helheten. Hur passar det tilltänkta skogsinnehavet tillsammans med dina övriga ekonomi och tidigare skogsinnehav?
Äger du till exempel hyresfastigheter sedan tidigare? Då kanske du har bra med löpande intäkter men saknar tillräckligt med utrymme för att göra räntefördelning (30 procents skatt i inkomstslaget kapital). Då kan skog vara ett alternativ. Eller så äger du mycket gammal skog sedan tidigare. Då kanske en fastighet med hög andel ungskogar kan vara en idé för att förbättra skattesituationen?

7. Se upp med gamla skogsbruksplaner
Har det skett avverkningar eller skogsvårds-åtgärder sedan planen upprättades? Är planen uppdaterad? Har man bara använt planens tillväxtuppgifter för att skriva fram virkesförrådet till dagens datum? Ta dig i sådana fall tid att kontrollera uppgifterna. I gamla planer som inte har uppdaterats finns det utrymme för många felkällor.

8. Varning för schematiska skogsbruksplaner
Det här kan vara en slamkrypare som kan leda till både goda och dåliga affärer. Om planläggaren till exempel har satt ett och samma schablonvärde på alla ungskogars virkesförråd är det ett tecken på det har gått fort och att det kan finnas brister i underlaget. Har du tur så är uppskattningarna till din fördel. Har du otur så kan det innebära en dålig affär. I sådana här fall är det läge att själv noggrant bedöma fastighetens tillstånd.

9. Köp helheten, sälj gårdscentra
Spekulera och se nya möjligheter med fastigheten. Undersök om det efter köpet går att stycka av till exempel en mindre hästgård. Små hästgårdar är eftertraktade och lockar många köpare. Priserna är därefter och det ger dig möjlighet att betala mer. Avstyckning av en hästgård kan också vara ett sätt att finansiera ett i övrigt dyrt köp när du till exempel ska lösa ut dina syskon vid ett generationsskifte.

10. Var inte rädd för svårsålda fastigheter
Ibland går det troll i affärer. Det behöver inte vara något fel på fastigheten bara för att den har varit svårsåld. Skapa dig alltid en egen uppfattning. Ta hjälp om du känner dig osäker och lita sedan på ditt eget och dina experters omdömen.

11. Varning för höga boniteter och framskrivna planer
Onormalt höga tillväxtuppgifter är ett varningstecken. Har du otur är de överskattade och det leder till att avverkningsmöjligheterna skenar iväg när man gör framskrivningar. Avkastningsvärdet sätts högre än vad det egentligen är. Risken är stor att du får betala för en tillväxt som inte finns. Ibland är det till din fördel. Men många gånger till din nackdel.

12. Köpläge när ungskogsförråden är noll
På vissa fastigheter har man schablonmässigt satt alla ungskogsvolymer till noll. Då är det köpläge och du kan betala mer per kubikmeter än i andra fall. Här finns det ett stort virkesförråd som i praktiken kommer att tillväxa men som inte redovisas i planen.
Å andra sidan förekommer det fastigheter med höga ungskogsvolymer. Då är det istället tvärtom. Priset per kubikmeter brukar nämligen inte variera så mycket oavsett om det är mycket ungskog eller inte. Köper du då en fastighet där mycket av volymen återfinns i ungskogar kan du har gjort bort dig.

13. Lång tid innan medelålders skog ger pengar
Om du köper mycket medelålders skog måste du vara beredd på att det tar tid innan fastigheten ger den avkastning du har betalat för. Medelålders skogar ger förvisso gallringsintäkter men det kommer att ta lång tid innan de stora pengarna börjar trilla in. I svenskt skogsbruk är det i första hand slutavverkningarna som ger stora netton.

14. Kontrollera var tallen växer
Under omställningen från jordbruksmark till skogsmark har det förekommit att man har planterat tall på allt för goda boniteter. Åkerplanteringar med tall har ofta så dålig kvalitet att det inte kommer att bli annat än massaved. Besök bestånden och ta hänsyn till att du inte kommer att få betalt för något timmer när du gör avkastningsberäkningen.

15. Se upp för rötan
På ytan kan det se fantastiskt ut. Men under barken kan många granskogar dölja stora förekomster av röta. Om man inte borrar träden är det oerhört svårt att veta hur stor rötandel det är. Varningstecken kan vara körskador, tidigare sommargallringar, röta i stubbar från tidigare avverkningar, första generationens granskog på åkermark och planteringar på kalkrika marker. Samla in lokal erfarenhet och bilda dig en egen uppfattning. Ta sedan hänsyn till det i dina kalkyler.

16. Värdera andra markslag
Även åkermark och hagmarker kan ge inkomster. Men håll tungan rätt i mun. Åkermarker bör vara odlingsvärda, och se till att stödrätterna tillfaller köparen! Trenden är förvisso att de ekonomiska stöden till jordbruket är på väg bort. Frågan är bara hur lång tid det tar. Undersök också vilka möjligheter det finns till bidrag. Våtmarker, gårdsstöd, projektstöd för ett diversifierat jordbruk är bara ett par exempel där staten och EU ger bidrag till lantbruket.

17. Stå fast vid ditt slutbud
Det är lätt att dras med i köphetsen när budgivningen börjar. Du vill ju så gärna ha den där drömfastigheten. Då är det lätt att glömma alla tidigare kalkyler och kloka överväganden. Bestäm dig därför redan innan budgivningen för ditt slutbud och håll sedan fast vid det.

18. Låt hjärtat vara med
Var noggrann och gör din hemläxa. Ta hjälp av experter om du inte har kompetensen själv. Men låt också hjärtat vara med. Skogsbruk handlar för många om så mycket mer än kassaflöden, nuvärden och god avkastning.

Text: Erik Viklund