Går vi mot en bubbla i fastighetsmarknaden?

Är detta något att oroa sig för? Fastigheten du så länge letat efter är nu till salu. Mäklaren kräver skriftligt bud och du våndas. Vad skall jag lägga för bud, vad är skogen värd?

Frågar du skogsvärderaren så säger han att man måste se till fastighetens långsiktiga ekonomiska avkastningsförmåga. Det låter sunt, att ta hänsyn till skogstillståndet, kvaliteten, boniteten, vägnätet, närhet till industrin, etc. I sitt värderingsprogram prognostiserar han sen de framtida intäkterna. Efter värderingen tillägger han: ”Men skall du få köpa fastigheten så får du betala 250 kronor skogskubikmetern!

Tyvärr är det så marknaden fungerar. Sedan länge finns statistik från både Lantmäteriet och LRF-Konsult som anger snittpriser per skogskubikmeter. Marknaden har haft en förmåga att samlas mycket snävt kring snittpriset i en region. Det har därmed inte haft någon större betydelse vad fastigheten haft för bonitet eller kvalitet. Inte ens andelen gammal skog har påverkat priset i någon större utsträckning, enligt LRF Konsults statistik. Däremot har fastighetsmarknaden varit mycket känslig för virkespriset.

Nu är det snart 20 år sedan skogsfastighetsmarknaden avreglerades. Fram till 1998 följde fastighetspriset slaviskt virkespriset. Varje liten ändring på virkesmarknaden avspeglade sig direkt i fastighetspriset. Mitt under IT-hysterin hände något. Virkespriserna sjönk men skogsfastighetspriserna ökade däremot. Sedan dess har skogsfastighetsmarknaden i viss mån levt sitt eget liv, framför allt i södra Sverige. Efter en tillfällig avmattning strax efter sekelskiftet har priserna dragit iväg. Lantmäteriets senaste mätning, grundad på affärer gjorda före Gudrun, visade ett snittpris på 311 kronor per m3sk i Götaland. Det var en historisk toppnotering.

Vart tar marknaden vägen nu? Synpunkter att stormkatastrofen kylt av marknaden kommer sannolikt på skam. Inom Danske Bank Sverige gjorde vi en undersökning under Elmia Wood där besökarna fick bedöma det framtida priset. Just skogsägarkategorin räknade med ganska stora prisökningar. Eftersom två tredjedelar av fastigheterna på marknaden säljs just till befintliga skogsägare talar allt för att man själv angivit prisnivån redan nu. Allt lutar då åt att priset på skogsmark kommer att stiga ytterligare under sommaren och hösten.

Vad är det då som sätter priset i dag? I norra Sverige är det fortfarande virkespriset som förklarar det mesta av fastighetspriset. I södra Sverige spelar andra faktorer också in. Många anser att senaste årens prisuppgång på villor till stor del beror på ränteläget och tillgången på kapital. Som figuren visar har skogen till viss del hängt på samma tåg. Skogsbruk är en näringsverksamhet som skall ge avkastning. Med prisnivån i södra Sverige kan avkastningen i många fall hamna nedåt 2 procent, före skatt. Räntenivån i samhället är visserligen den lägsta någonsin men en skogsinvestering är mycket långsiktig och skall tåla många konjunkturcykler.

Vad bör jag då tänka på som skogsköpare? Fokusera på de reella värdena på fastigheten! Hög bonitet, god kvalitet, närhet till industri, etc skall värderas. Försök kontrollera virkesförrådet! Många skogsbruksplaner har underskattat virkesförrådet och det vet marknaden, därför ligger detta redan i prissättningen. Köper du en fastighet där virkesförrådet är överskattat så ligger du ju back redan från start. Köp inte med för hög belåning! Köpet måste tåla både en ränteuppgång och en virkesprisnedgång. Hög belåning kan naturligtvis göras tillfälligt i väntan på en första finansieringsavverkning.

Tag hjälp! Det finns en hel räcka av duktigt skogsfolk med olika kompetenser som ofta dessutom känner till den aktuella fastigheten. Utnyttja dessa, det lönar sig garanterat. Köp inte bara med hjärnan. Skog är en underbar tillgång och självklart skall du köpa med hjärtat också. Bara du är medveten om vad du gör.

Text: Johan Freij