Fördela lånen mellan land och stad

Utborna blir allt fler. De bor i staden, ofta i villa eller bostadsrätt, men äger också en skogsfastighet. Det finns mycket pengar att spara för den som tänker igenom hur lånen och finansieringen kan samordnas. Bolåneräntorna för bostaden ger som bekant endast ett avdrag på 30 procent.
Lånen på skogsfastigheten måste fördelas proportionellt mellan mark och boningshus. Fördelningen sker normalt enligt proportionerna som är fastslagna i taxeringsvärdet. Räntorna på den del av lånen som motsvarar värdet på boningshuset ger bara en avdragsrätt på 30 procent, medan resten av lånet kan dras av krona för krona. Men med reglerna om räntefördelning kan ägaren i vissa fall ändå kvitta till 100 procent.

Det gäller också att tänka igenom hur säkerheterna (inteckningarna) ska användas. Det kan i vissa skeden av livet vara bättre att lägga lånen på stadsbostaden och i andra skeden på skogsfastigheten. Man kan säga att det finns tre grundläggande situationer. För alla tre fallen gäller i princip att låntagarna långsiktigt ska klara räntor på fem till sex procent.

Blivande pensionär och skogsfastighet
Här gäller det att ha tänkt igenom var lånen hör hemma, på villan/borätten i staden eller på skogsfastigheten. Så länge skogen ger en regelbunden avkastning kan den betala räntorna krona för krona, medan pensionen endast ger ett 30 procentigt avdrag. Formellt ska lånen knytas till skogsfastigheten respektive bostaden. Det är dock svårt att kontrollera om ett lån tas för att bygga om köket i bostaden eller används till att amortera av lån på skogsfastigheten vilket kan bli aktuellt när inkomsterna från skogen sinar eller vise versa.

Anställd och skogsfastighet.
I fem år får underskott på skogsfastigheten upp till 100 000 kronor dras mot lönen (a-inkomsten) vid aktiv skogsrörelse (ett visst antal arbetstrimmar krävs). Räntorna kan vara hela underskottet eller delar därav. Med dagens ränteläge (1,5 %) innebär det att det går att betala räntor för nästan 7 miljoner kronor med 100 000 kronor som då blir obeskattade. Har man över 50-procentig marginalskatt halveras den faktiska räntekostnaden. Men det kommer en dag efter de fem åren med sannolikt högre räntor. Det måste alltså finnas en plan för tiden efter de fem åren. Samma resonemang gäller även kategorin nedan.

Enskild företagare och skogsfastighet.
Här ges möjlighet att kvitta överskott respektive underskott mellan olika rörelser. För en okunnig bankman kan detta se illa ut eftersom intäkten då kan sänkas rejält på papperet. Enligt bolånesäljarnas (de kallar sig så ibland på bankerna) kalkyler ska de löpande uttagen av lön från företagen klara väsentligt högre räntor under en längre tid. Klarar inte låntagaren detta blir det nej till lån.
Ger de båda rörelserna tillsammans överskott kan skatten sänkas till cirka 30 procent med hjälp av räntefördelning och expansionsfond. Vid en ytlig betraktelse av den deklarerade inkomsten ser den ut att vara ganska låg. Då blir det också nej, i alla fall till fördelaktiga bolån, såvida inte bankernas insatta lantbruksrådgivare tar över låneansökningarna.
Ett tips: Tänk på att Försäkringskassan inte godtar inkomsten före räntefördelning som underlag för sjukpenning.

På Länsförsäkringar Bank är det lantbruksrådgivare som tar hand om en kund med både bostad i staden och en skogsfastighet. Ekonomin för en person med sådant ägande är komplicerad, konstaterar Sven-Erik Selerud som är ansvarig för jord- och skog på försäkringsbolaget.
— Vid ett köp är det oerhört viktigt att ett upplägg görs rätt från början. Det behövs en långsiktig plan. Hur kommer boendet och ägandet att se ut de närmaste 10 åren? Betalningsförmågan kan förändras radikalt under åren. Då gäller det att ha lånen rätt placerade.

Länsförsäkringar brukar rekommendera att en köpare eller innehavare av en skogsfastighet gör en genomgång hos en lantbrukskonsult. De ska kunna bedöma värdet av både stadsbostaden och skogsfastigheten och hur lånen ska fördelas. Sedan gör de upp en plan. Den planen har Länsförsäkringar som grund för en lånebedömning. Många av lantbruksrådgivarna har egna skogsfastigheter och bostad i staden vilket underlättar deras arbete.
— Det som är fördelaktigt idag kan vara en nackdel om 5-10 år. Det gäller att kliva rätt från början. Det är lätt att ta till skogen som en del av kontantinsatsen eller att använda den för att betala räntor. Men skogen kanske behövs till amorteringar om inkomsterna minskar senare i livet. I många fall borde åtminstone delar av avverkningspengarna ha satts in på skogskonto, menar Sven-Erik Selerud.

Text: Lars Åkerman