Dagens system för fastighetsvärdering saknar struktur och precision. I själva verket är säljare och köpare hänvisade till värderare som gör bedömningarna. Det menar tidigare vd:n för Billeruds bruk, civilingenjör Torbjörn Sundelin (bilden), som nu lanserar en ny värderingsmodell som kallas Slump. Det står för SLU:s marknadspris, eftersom han har tagit fram den här modellen som doktorand vid Lantbruksuniversitetet i Uppsala. Med Slump ska säljaren och köparen själva kunna göra en kvalificerad värdering till låg kostnad.
Idag räknar värderarna först ut ett avkastningsvärde. Sedan ”höftar de fram” mellanskillnaden för att få fram marknadspriset, som Torbjörn Sundelin uttrycker saken. Den mellanskillnaden kallar man ”icke monetära värden”.
Problemet är att det här tilläggsvärdet närmar sig hälften av marknadsvärdet för fastigheten. Skillnaden är för stor för att bara spegla lusten att äga och ha en vacker utsikt.
Priset består av två delar även i den nya värderingsmodellen.
– Den ena är virkesvärdet som vi beräknar här och nu med hänsyn till virkesförråd, skogens ålder, skogsvårdslagen och andra faktorer, säger Torbjörn Sundelin. Den beräkningen är säkrare än de traditionella beräkningarna av avkastningsvärdet som bygger på en mycket lång tidsperiod. En så lång tidsperiod att flera generationer av ägare involveras.
–Viktiga är förstås virkespriserna. Jag funderade länge på hur de skulle beräknas men så dök SKOGENs jämförpriser upp. Den modellen är ju idealisk – att använda köparnas prislistor på en stambank, en typskog. Därför hämtar vi prisuppgifterna från tidningen.
Den andra delen av marknadspriset kallar Torbjörn Sundelin för markvärde. Den största skillnaden med det nya värderingssystemet är att detta värde räknas fram. Ingen hoftning, det beräknas ur alla avslutade affärer de senaste sex månaderna, och normalt inom 50 kilometer.
För att detta skall vara möjligt registreras alla skogsfastigheter till försäljning i hela landet, statistik som därefter kompletteras med försäljningspriser från Lantmäteriet.
–Den här databasen, med genomförda affärer, är en fantastisk kunskapskälla som vi också ställer till forskningens förfogande – inte bara för att beräkna värderingar utan även för att ta fram all tänkbar statistik om fastighetsaffärer.
Slump släpptes ut på marknaden förra månadsskiftet och Sundelin är övertygad om att den får stort genomslag hos bolag, banker, mäklare och värderare. Men även privatpersoner ska kunna använda systemet och göra en kvalificerad värdering för kanske under 400 kronor. Att jämföra med en normal värdering som kan kosta flera tusen kronor.
Stämmer virkespriserna i beräkningen? Tidningen SKOGENs jämförpriser visar bara upp prislistorna. Det gör köpen visserligen jämförbara men i verkligheten får markägaren ofta ett påslag.
–Man kan justera priserna, men systemet är hur som helst robust. Vi har testat med ett påslag på 20-30 kronor. Det händer inte så mycket på totalvärdet eftersom markvärdet påverkas i motsatt riktning. Vi är trygga med prislistor och stambank.
Alla kan testa gratis under november. Men det återstår ett arbete med att förfina värderingen.
– I framtiden ska vi lägga in en storlekskorrektion, små fastigheter har högre hektarpris än stora. Även arronderingen måste med.
Sundelin tror på snabbt genomslag för sin modell.
–Hittills har man varit hänvisad till värderare som värderat så grovt att det måste bli fel, eller också har man beställt en noggrannare värderingsanalys – och då kostar det! Men det får inte vara ett fåtal experter som behärskar tekniken. Det behövs en öppen och lättförståelig modell. Och inte bara vid affärer! För att sköta en fastighet väl måste man kunna beräkna hur olika förvaltning påverkar marknadspriset.
Under oktober och november är det möjligt att ladda ner värdet på fastigheter till försäljning utan kostnad. Detta kan göras på webbsidan www.slump.se
SKOGEN 10/11