Varför är det olämpligt att använda måttet kr/m3sk vid värdering? Låt oss först och främst konstatera att måttenheten är direkt felaktig. Markvärdet kan rimligtvis inte värderas i kronor per kubikmeter!
Men man kan också häpna över vilka märkliga konsekvenser som uppkommer ur den här statistiken. Låt oss ta några exempel.
Vid varje regiongräns uppstår skarpa värderingskast som inte har någon annan förklaring än brister i statistiken. Tydligast märks de där region I och III gränsar till varandra. Låt oss tänka oss en fastighet i norra Dalsland gränsande till Värmland. Där är priset i den senaste statistiken 533 kronor per kubikmeter. Några hundra meter bort, på andra sidan länsgränsen, är värdet 370 kronor. Och sådana länsvisa siffror används som ingångsvärden vid värdering av ortsprismetoden. Om man jämför med de närmaste fastigheterna kan värdet i norra Dalsland bli högt, jämför man med affärer i en större radie – in i Värmland – kan värderingen reduceras med 30 eller 40 procent! För att referensmaterialet förskjuts över en länsgräns!
Ett annat exempel som visar samma inkonsekvens är en fastighets arrondering. Om man jämför relativt kvadratiska fastigheter med långsmala kan man konstatera att köpare inte betalar mer för en väl arronderad fastighet än en dåligt!
Låt oss slutligen studera skiftenas skotningsavstånd, avståndet som virket i genomsnitt måste transporteras ut till väg. Ju längre skotningsavstånd desto mindre blir virkesvärdet – och därmed borde detta spegla marknadsvärdet. Men om vi studerar försäljningspriserna så syns inga skillnader för olika skotningsavstånd.
Den enda rimliga förklaringen till alla dessa exempel är att tillgången till adekvata värderingsverktyg saknas. Folk förlitar sig helt på den årliga prisstatistiken!
Det kan inte vara rimligt att södra Skåne har samma regionstillhörighet som norra Dalsland. Boniteten i respektive län skiljer sig med 6 m3sk per hektar! Det blir en hävstångseffekt på Dalsland.
Historiskt konstruerade gränser mellan regioner består och förstärks utan att det finns någon anledning för dessa. Samma resonemang gäller arronderingen.
Slutsatsen blir att de som köper i södra delen av en region, välarronderade fastig- heter, gör ett avsevärt bättre köp än andra!
Är det så vi vill ha det? Nej, det finns ett behov av att väsentligt öka antalet regioner för att eliminera hävstångseffekter. Men det behövs också värderingsmetoder som väger in fler aspekter på en skogfastighet
Och ska vi hålla kvar vid priset per kubikmeter, en måttenhet som är direkt felaktig? Man kan ana hur det skulle fungera i andra branscher:
–Har hört att Du köpte en ny bil. Hur mycket betalade Du för den?
– Jag fick den billigt – bara 11 042 kronor per hästkraft!
Om bilen är en BMW eller en Lada, ny eller gammal, väl bibehållen eller rostig, ingår uppenbarligen inte i bedömningen!
Torbjörn Sundelin
vd, Top Skog
Fotnot: Vid institutionen för skogens produkter, SLU Uppsala pågår forskning kring skogsfastigheters marknadsvärde. Projektet, som pågått ett 10-tal år, har mynnat ut i värderingsmodellen SLUMP. I denna har samtliga skogsfastigheter till salu registrerats i databaser de senaste 18 månaderna. Debattartikeln bygger på resultat framkomna från hela materialet.
SKOGEN 2/2012