Fel att ange skogsfastighetspriser i kronor per kubikmeter

Bild för Gäst Written by Gäst (ej verifierad) On the
Debatt. Från olika organisationer och företag får vi ett par gånger per år marknadsrapporter om prisutvecklingen på landets skogsfastigheter. Landet indelas i fem regioner där det genomsnittliga priset har räknats ut per kubikmeter virke på fastigheterna. Avsikten är att ge en bild av marknadsutvecklingen. Men det för med sig att de flesta använder sig av statistiken på ett helt felaktigt sätt. Måttet används som en prisinformation om enskilda fastigheters marknadsvärde. Det är helt fel.

Varför är det olämpligt att använda måttet kr/m3sk vid värdering? Låt oss först och främst konstatera att måttenheten är direkt felaktig. Markvärdet kan rimligtvis inte värderas i kronor per kubikmeter!
Men man kan också häpna över vilka märkliga konsekvenser som uppkommer ur den här statistiken. Låt oss ta några exempel.

Annons
Annons

Vid varje regiongräns uppstår skarpa värderingskast som inte har någon annan förklaring än brister i statistiken. Tydligast märks de där region I och III gränsar till varandra. Låt oss tänka oss en fastighet i norra Dalsland gränsande till Värmland. Där är priset i den senaste statistiken 533 kronor per kubikmeter. Några hundra meter bort, på andra sidan länsgränsen, är värdet 370 kronor. Och sådana länsvisa siffror används som ingångsvärden vid värdering av ortsprismetoden. Om man jämför med de närmaste fastigheterna kan värdet i norra Dalsland bli högt, jämför man med affärer i en större radie – in i Värmland – kan värderingen reduceras med 30 eller 40 procent! För att referensmaterialet förskjuts över en länsgräns!

Ett annat exempel som visar samma inkonsekvens är en fastighets arrondering.  Om man jämför relativt kvadratiska fastigheter med långsmala kan man konstatera att köpare inte betalar mer för en väl arronderad fastighet än en dåligt!

Låt oss slutligen studera skiftenas skotningsavstånd, avståndet som virket i genomsnitt måste transporteras ut till väg. Ju längre skotningsavstånd desto mindre blir virkesvärdet – och därmed borde detta spegla marknadsvärdet. Men om vi studerar försäljningspriserna så syns inga skillnader för olika skotningsavstånd.

Den enda rimliga förklaringen till alla dessa exempel är att tillgången till adekvata värderingsverktyg saknas. Folk förlitar sig helt på den årliga prisstatistiken!
Det kan inte vara rimligt att södra Skåne har samma regionstillhörighet som norra Dalsland.  Boniteten i respektive län skiljer sig med 6 m3sk per hektar! Det blir en hävstångseffekt på Dalsland.
Historiskt konstruerade gränser mellan regioner består och förstärks utan att det finns någon anledning för dessa. Samma resonemang gäller arronderingen.

Slutsatsen blir att de som köper i södra delen av en region, välarronderade fastig- heter, gör ett avsevärt bättre köp än andra!
Är det så vi vill ha det? Nej, det finns ett behov av att väsentligt öka antalet regioner för att eliminera hävstångseffekter. Men det behövs också värderingsmetoder som väger in fler aspekter på en skogfastighet

Och ska vi hålla kvar vid priset per kubikmeter, en måttenhet som är direkt felaktig? Man kan ana hur det skulle fungera i andra branscher:
–Har hört att Du köpte en ny bil. Hur mycket betalade Du för den?
– Jag fick den billigt – bara 11 042 kronor per hästkraft!
Om bilen är en BMW eller en Lada, ny eller gammal, väl bibehållen eller rostig, ingår uppenbarligen inte i bedömningen!

Torbjörn Sundelin 
vd, Top Skog

Fotnot: Vid institutionen för skogens produkter, SLU Uppsala pågår forskning kring skogsfastigheters marknadsvärde. Projektet, som pågått ett 10-tal år, har mynnat ut i värderingsmodellen SLUMP. I denna har samtliga skogsfastigheter till salu registrerats i databaser de senaste 18 månaderna. Debattartikeln bygger på resultat framkomna från hela materialet.

SKOGEN 2/2012

 

Sundelin slår in öppna dörrar!

Replik. I en debbattartikel i SKOGEN 2-12 hävdar Torbjörn Sundelin att det är helt fel att använda kronor per skogskubikmeter (m3sk) som en prisinformation om enskilda fastigheters marknadsvärde. Han åsyftar då den prisinformation som är baserad på den i marknadsrapporter ofta använda indelningen av landet i fem regioner och där fastigheternas värde presenteras som ett genomsnittligt pris per m3sk skog.

Statistik som redovisas på detta sätt blir enligt Sundelin alldeles för grov och stora skillnader kan uppkomma om en skogsfastighet är belägen på den ena eller andra sidan av en länsgräns. Statistiken tar inte heller hänsyn till en fastighets arrondering eller till skotningsavståndet till bilväg. Slutsatsen som Sundelin drar är att tillgången till adekvata värderingsverktyg saknas, och att allmänheten därför förlitar sig helt på den årliga prisstatistiken.

Vi anser att Sundelin här är ute i ogjort väder. Inte någon i branschen med grundläggande kunskaper om värdering av skogsfastigheter och med kännedom om hur marknaden för skogsfastigheter fungerar vill påstå att kr per m3sk hämtat från denna prisstatistik är avsett att användas som en prisinformation om enskilda fastigheters marknadsvärde.
Den grundläggande skillnaden mellan den beskrivning av branschen som Sundelin framför och vår verklighet är tillgången på såväl kunniga skogsvärderare med god lokalkännedom som väl fungerande värderingsverktyg som stöd för deras marknadsbedömningar.

Syftet med den prisstatistik som Sundelin har åsikter om är att grovt beskriva prisutvecklingen på skogsfastigheter med utgångspunkt från vad marknaden faktiskt betalat.
Självklart skulle det vara önskvärt med fler och mindre regioner för att bättre beskriva den lokala prisbilden. Kombinationen av många prispåverkande parametrar, utöver arrondering och terrängtransportavstånd, samt ett begränsat antal köp inom en rimlig tidsrymd, medför svårigheter att bryta ner stati-stiken i mindre regioner. Avsikten övergår därmed också från att påvisa trender och tendenser till att redovisa exakta priser, lokalt.

Värderingsmetoder finns sedan länge framtagna vilka klarar att beakta väsentligt fler aspekter än bara den stående genomsnittliga virkesvolymen, arronderingen och terrängtransportavståndet.
Likaväl finns en kader av kunniga skogsvärderare som anser det helt självklart att en värdering av en skogsfastighet förutsätter ett flertal avvägningar utöver dessa enda parametrar.

Slutligen menar Sundelin att måttet kr per m3sk är direkt felaktig, beroende på att markvärdet inte kan värderas i kr per m3sk. Det är självklart att ett bestånd utan någon stående virkesvolym (kalmark) inte ska anges på detta sätt.
Vanligen förekommer det dock någon volym i ett enskilt bestånd. Definitivt gäller detta för en hel fastighet inkluderande ett flertal bestånd. Kr per m3sk kan då ge ett alltför högt och irrelevant värde vid en mycket låg virkesvolym. För den initierade värderaren är det i dessa fall logiskt att minst komplettera med måttet kr per hektar.

Gunnar Rutegård, jägmästare, Lantmäteriet
Carl-Johan Jürss, chefsmäklare, LRF Konsult
Ulf Weitze, skogsmästare, av Aspect auktoriserad lantbruksvärderare
Mikael Gröndahl, Värderingsbyrån i Sydost

SKOGEN 5/2012

Opinion
Publicerad:
  • Virkesstudion #50 – Årskrönika

    Vad har hänt sen sist? Titta på avsnittet och lyssna på vad Per Hedberg och Carl Johan Moberg har att berätta om framtiden för Virkesstudion. 
  • Annons
  • ”Bra skogsbilvägar ökar konkurrenskraften”

    SKOGENdebatt. Biometria har ett uppdrag av köpare och säljare av virke att inventera skogsbilvägnätet i Götaland. Syftet är att komma åt en del av de stigande kostnader som sänker konkurrenskraften för svensk skog, skriver vd Peter Eklund i en replik.
  • Mera känslor i skogskonflikten

    Konflikter om skogen handlar allt mer om politik och kultur och mindre om tekniska frågor, visar en undersökning från Linnéuniversitetet.
  • Annons
  • Sågverk på högvarv ger höjda timmerpriser

    Stor efterfrågan på sågade trävaror gör att Södra höjer priserna på sågråvara.
  • Styr granbarkborren ditt skogsliv?

    Måste du anpassa skötseln i din skog efter barkborren? Har skogens ekonomi förändrats i grunden? Eller har de senaste åren varit undantag? Svara på månadens fråga!
  • Annons