Ända ned på sockennivå kan man nu ta reda på vad skogen på en fastighet är värd. Norra lanserade en webbtjänst i våras som på grundval av försäljningsstatistik från lagfarter och mäklarannonser räknar fram ett värde på skog eller en skogsfastighet.
Tjänsten kallas Värdeindikator Skog & Mark och har arbetats fram av Torbjörn Sundelin och hans företag TOP Skogliga beräkningssystem. Det utnyttjar statistiska samband mellan försäljningspriser och data i skogsbruksplanen, lokala virkespriser samt kostnader för avverkning och skogsvård.
|
Tolv variabler som finns i skogsbruksplanen ska matas in för att verktyget ska kunna ge en uppskattad prisuppgift. Det handlar om belägenhet (kommun och församling), skogsförråd, bonitet, ålder och trädslagsfördelning.
Värderingen ställs också i relation till priser på närliggande fastigheter. Om det inte finns tillräckligt många inom församlingen som grund sträcker systemet ut sökningen i närområdet tills minst åtta fastigheter ingår.
SKOGEN gjorde denna snabbkalkyl på en fastighet i Lofta församling, Västerviks kommun. Värdet på de 39 hektaren skog blev 2,5 miljoner kronor, men Torbjörn Sundelin gjorde också en djupanalys med alla de detaljer som finns i datorprogrammet; förutom bonitet, virkesförråd, ålder, trädslagsfördelning också sådant som skotningsavstånd, arrondering, gallringsbehov och, inte minst, kapitaltäthet – i klarspråk hur många rika personer som bor inom rimligt avstånd från skogsfastigheten.
Nu blev värdet på vår testfastighet något lägre, 2,26 miljoner kronor, vilket berodde på att underlaget för Lofta församling inte var tillräckligt stort under 2014. Det såldes inte åtta fastigheter där under året, utan systemet behövde en radie på 66 kilometer för att få ihop åtta försäljningar att jämföra med och då inkluderades flera fastigheter med lägre värde i beräkningen.
Den mer avancerade analysen kallas totalvärdering och kostar mellan 4 000 och 5 000 kronor.
Den här typen av värdering tar dock bara hänsyn till värdet på skogen. När byggnader, åker och härlighetsvärden läggs till blir prisbilden förstås en annan.
Norra erbjuder även några andra tjänster kring värdering på sin webbplats. En är Prisstatistik Skog & Mark, där man kan se prisutvecklingen per hektar de senaste fem åren i fem olika regioner. En annan är Prisindex Skog & Mark som utgår från indexet 100 vid årsskiftet 2011/12. Det steg till 105 fram till 2012, men började sedan sjunka och planande ut till 88 i juli i år.
Dessutom finns Utbudshistorik Skog & Mark som bland annat visar att flest fastigheter säljs under mitten av maj och mitten av oktober. Totalt handlas cirka 1 300 till 1 400 fastigheter på öppna marknaden per år i Sverige.
Flera andra aktörer erbjuder alternativ till Norra skogsägarnas värderingstjänst. Areal har till exempel en som kallas Värderingssnurran som i viss mån liknar Norras, men som enbart bygger värderingarna på företagets egna försäljningar. Areal har i dag ungefär 17 procent av marknaden.
LRF Konsult med cirka 40 procent av marknaden bygger också sin statistik på egna försäljningar, men räknar sedan om priserna till kronor per m3sk och kronor per hektar.
Även Skogssällskapet med en marknadsandel på fyra till fem procent bygger sitt prisindex på egna förmedlingar. Låg kvot innebär att man får mycket skog för pengarna, hög att du betalar för annat än virke. Det kan till exempel vara närhet till storstad, bra jakt eller dylikt.
NAI Svefa ger varje år ut rapporten Fokus Skog som ger en mycket generell bild av prisutvecklingen länsvis. Bolaget erbjuder detaljerade analyser och värderingar vid köp och försäljningar för enskilda objekt – i regel större skogsförsäljningar, inte enskilda mindre gårdar.
SKOGEN 9/2015