Olika verkligheter på fastighetsmarknaden

De flesta skogsfastighetsaffärer sker mellan privatpersoner och dessa påverkas i hög grad av den osäkerhet som präglar ekonomin i allmänhet. På längre sikt bedöms skogen öka i pris, men på kort sikt är det inte lika självklart.

Sammantaget innebär detta att priset på svensk skogsmark har stigit med 2,6 procent det senaste året och med 1,6 procent sedan årsskiftet, enligt konsultbolaget Svefas statistik. Bakom siffrorna döljer sig regionala skillnader.  

– Marknaden är mer olik och regional än vad vi brukar se. Den är ganska osäker och inte stabil i någon riktning någonstans, säger Paul Nord som är affärsområdeschef för Skog och Lantbruk på Svefa.  

I vissa områden verkar fastighetsmarknaden påverkas av skogsindustrins pressade lönsamhet och av nedläggningar. I Småland lägger Vida ner sågverken i Orrefors och Urshult. Det kan ha påverkat att i Kronoberg har skogsfastighetspriserna backat med 1,1 procent på ett år och i Kalmar med 0,6 procent.

Rörelserna är små, men båda länen är tydligt produktionsinriktade skogsmarknader där skog i hög grad köps för att brukas och ge avkastning.

Stormen Johannes kan också ha påverkat fastighetsmarknaden. I Gävleborg och Dalarna har priserna backat med 2,1 respektive 2,0 procent sedan årsskiftet.  

Läs även:
Tung skogsvecka väntar på börsen

Flera faktorer påverkar prisbilden

Det finns även osäkerhetsfaktorer som är mer specifika för skogen, såsom lagar och regler som kan påverka möjligheterna att bruka skogen. Därtill kommer klimatförändringarna.

 Vissa skogsägare påverkas mycket av hinder i brukandet, men de flesta påverkas endast marginellt. Däremot påverkas de allra flesta av klimatförändringarna. Detta är dock inte något som generellt påverkar skogsfastighetspriserna.  

– Jag tror de generellt påverkar mindre på marknaden än vad de kanske borde göra, säger Paul Nord.  

I vissa områden är köparna inte särskilt inriktade på att ha ett aktivt skogsbruk som ger en maximal avkastning. De köper skog av andra anledningar och det återspeglar sig i priserna på fastigheterna. Västmanland, Södermanland och Östergötland utvecklas starkare än riket på ett års sikt. Här verkar närheten till Stockholm ha en större betydelse än de stora problemen med granbarkborreangrepp i området.  

Att det så kallade prisdiket för virkespriserna i Mellansverige jämnats ut de senaste åren har påverkat fastighetsmarknaden. Fler aktiva köpare och förbättrade transportmöjligheter ökar konkurrensen om råvaran och i Värmland och i Örebro har fastighetspriserna ökat med 7,7 respektive 7,6 procent på ett år.  

Ett län som förtjänar att lyftas fram på ett särskilt sätt är Gotland. Här har prisbilden länge varit trögrörlig, men nu har priserna stigit med 5,3 procent på ett år.  

– Jag tror att en aktivare skogsindustri på ön hjälper till att stabilisera virkesmarknaden, säger Paul Nord.  

I vissa län har priserna varken gått upp eller ner det senaste året. Ett av dem är Västerbotten. Här kan statistiken påverkas av att Västerbotten är ett stort område. Vid kusten kan fastighetspriserna mycket väl ha gått upp, medan de i inlandet kan ha gått ner.  

För några år sedan påverkade affärsmannen Roger Akelius skogsfastighetsmarknaden genom att vara en mycket aktiv köpare. Nu har han lagt ut en del fastigheter till försäljning. Paul Nord tror dock inte att detta kommer att påverka prisbilden på marknaden.

– Jag tror inte att målet är att sälja till varje pris, utan målet är att sälja där det blir en bra affär. Det vill säga att han minst får tillbaka sina pengar. Så det handlar inte om att dumpa ut fastigheterna till varje pris som helst. Så jag kan inte se framför mig att det blir till någon prisdumpning.  

Färre affärer när köpare och säljare avvaktar

Just denna strategi är ganska allmän på skogsfastighetsmarknaden. De flesta skogsägare har inte så bråttom med att genomföra en försäljning. Det kan vara en anledning till att det för närvarande kan dröja ganska länge mellan att en fastighet läggs ut till försäljning och tills den faktiskt säljs. Svefas bedömning är att antalet slutförda transaktioner under första halvåret 2026 var nästan en tredjedel lägre än under motsvarande period 2025.   

Utvecklingen tyder på ett större avstånd mellan köpares och säljares prisförväntningar och förstärker bilden av en mer selektiv marknad.   
Det traditionella är att man inte har så bråttom som säljare. Det är inte akut att sälja. Om man inte får bud på den nivån man förväntar sig så kan man vänta ett tag, säger Paul Nord.  

Utvecklingen på marknaden ser olika ut på kort och lång sikt. Om det är fortsatt oroligt i omvärlden kan skogsfastighetspriserna komma att gå ner marginellt. På längre sikt tror dock Paul Nord på en uppgång.   

Medan Svefas statistik över skogsfastighetspriserna grundar sig på kronor per kubikmeter, visar Skogsstyrelsens statistik över skogsfastigheterna priset per hektar.  

Efter en nedgång 2023 syns nu en ökning. Siffrorna säger ingenting om virkesförrådet på de fastigheter som sålts, men i vissa fall kan det vara intressant att titta på hektarpriset, enligt Paul Nord.  

– Jag tycker att hektarpriset blir mest intressant som jämförelsetal när man tittar på fastigheter som är avvikande i virkesförrådet. Ofta är det mindre fastigheter som har stor dominans av till exempel ungskog eller kalmark. Där visar hektarpriserna ganska väl värdet i fastigheten, säger han.